COMMUNES CARENCEES - IMPACTS FINANCIERS SUR LE MONTAGE D'OPERATION
La loi SRU a marqué une inflexion dans la politique urbaine française. Adoptée le 13 décembre 2000, elle contient plusieurs mesures phares qui influencent encore la pratique de l’aménagement urbain aujourd’hui. La mesure la plus emblématique de cette loi est contenue dans l’article 55 qui impose un seuil minimal de logements sociaux par commune.
Un seuil de logements sociaux à 25% pour la plupart des communes en zones tendues
La règle générale est la suivante : Les communes de plus de 3 500 habitants (1500 dans l’agglomération parisienne) et appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants doivent disposer de 25 % de logement social d’ici 2025.
Des subtilités existent en fonction de la taille de la ville principale de l’agglomération ou des dynamiques démographiques mais restent de l’ordre de l’exception.
De même, certaines communes peuvent être exemptées de ces obligations, l’idée étant que cette obligation se concentre sur les territoires sur lesquels la demande de logement social est avérée. On retrouve par exemple les communes exemptées en IDF au lien suivant .
Un point de vigilance : quel type de logements sont comptabilisés dans ce décompte
Ne sont comptabilisés de manière pérenne que les logements sociaux : PLS, PLAI, PLUS et logement en bail réel solidaire (BRS).
Les autres logements apparentés au logement social sont comptabilisés pour une durée limitée.
- Les logements sociaux vendus à leur occupant pour une durée maximale de 10 ans
- Les logements en PSLA (prêt social location accession) ne sont valables dans les décomptes que pendant 5 ans.
- Les logements en usufruit locatif social ne sont comptabilisés pour leur part que durant la période d’usu-fruit.
Enfin, le logement locatif Intermédiaire n’est jamais comptabilisé dans ce décompte.
Communes concernées, soumises ou carencées ?
Chaque année, les services de l’État procèdent à un inventaire contradictoire avec les communes concernées pour déterminer le taux de logements sociaux. En fonction de ce taux, une commune peut être dite concernée, déficitaire ou carencée.
- Si la commune est concernée par la loi SRU mais atteint le seuil demandé, elle est alors dite concernée mais en règle avec ses obligations SRU
- Si la commune est concernée par la loi SRU et n’atteint pas le seuil demandé, elle est alors déficitaire.
Les communes déficitaires se voient alors prélever annuellement une somme proportionnelle à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal. A cela s’ajoute une obligation de rattrapage qui doit lui permettre d’atteindre le taux légal en 2025.
- Dans le cas où, sur plusieurs années consécutives, ces objectifs de rattrapages ne sont pas respectés, le préfet peut sanctionner la commune (selon la situation de la commune et les contraintes locales). La commune est alors dite carencée et fait l’objet d’un arrêté de carence.
Les conséquences opérationnelles
Les communes déficitaires et carencées se voient également infliger des contraintes opérationnelles sur les opérations contenant du logement social.
- Pour les communes déficitaires : Chaque opération de logement social se doit de comprendre une part minimale de 30% de logement très social (c’est-à-dire du PLAI) et une part maximum de 30% de PLS.
Ceci est également valable sur la part de logement social au sein d’une opération mixte.
- Pour les communes carencées : Outre les pénalités administratives infligées à la commune (majoration forte des amendes), chaque opération (et non plus seulement celles de logement social) doit comporter 30% de PLUS-PLAI.
Cette différence est de taille : Elle signifie qu’en commune carencée, chaque opération mixte contenant du logement libre et social devra proposer un minimum de 30% de logements sociaux en PLUS et PLAI. Il ne sera pas possible de proposer du PLS dans les 30% de logements sociaux. Comme l’article sur les niveaux de loyers et le lien avec la valorisation l’expliquait, cette obligation a un impact fort sur les niveaux de valorisations que le bailleur pourra proposer.
Quel impact sur les valorisations ?
Dans le cas d’une ville en règle avec ses obligations SRU, le bailleur pourra proposer une part non négligeable de PLS et donc proposer une valorisation plus importante lors de l’achat du terrain ou d’une VEFA.
Dans le cas d’une commune déficitaire SRU, le bailleur social pourra au mieux proposer une programmation contenant au maximum 30% de PLS et au minimum 30% de PLAI.
Sa valorisation maximale se verra déprécier d’environ 25% par rapport à une ville en règle avec ses obligations
Dans le cas d’une commune carencée, le bailleur ne pourra proposer que du PLUS PLAI.
Sa valorisation pourra alors chuter de 25% supplémentaire par rapport à une ville seulement soumise SRU.
Ceci explique un phénomène apparaissant contre intuitif pour certains. Les communes en zones tendues étant les plus attractives, mais aussi celles respectant le moins souvent les obligations SRU, les valorisations proposées peuvent parfois s’avérer très faibles par rapport aux attentes du promoteur (pour une VEFA) ou un propriétaire foncier.