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des développeurs immobiliers

Dans la cadre de sa politique d'open data, l'Etat et ses partenaires ont rendu accessible la liste des bailleurs sociaux et les principales caractéristiques de l'offre et la demande de logements sociaux en France (données consultables ici). Afin de faciliter votre quotidien et identifier vos futurs interlocuteurs, Vefaonline a recensé la liste des principaux bailleurs actifs en Ile-de-France.

Vous trouverez ci-dessous la liste des principaux* bailleurs du département de Seine Saint Denis (données 2018 issues du site demande-logement-social.gouv.fr) :

Aubervilliers (93001) : OPH Aubervilliers, RIVP, Seqens, 3F, CDC Habitat, Immoblière du Moulin Vert, Logirep, Vilogia, 1001 Vies Habitat, Antin Résidences, Erigere, Plaine Commune Habitat, Seine Saint Denis Habitat

Aulnay-sous-Bois (93005) : 1001 Vies habitat, OPH Aulnay-sous-Bois, 3F, Emmaus Habitat, Seqens, Toit et Joie, Antin Résidences, ICF Habitat La Sablière, Seine Saint Denis Habitat

Bagnolet (93006) : OPH de Bagnolet, Paris Habitat, Logirep, Antin Residences, Seqens, 3F, CDC Habitat, Toit et Joie, OPH de Montreuil, RATP Habitat

Le Blanc-Mesnil (93007) : Seine Saint Denis Habitat, Seqens, Emmaus Habitat, Vilogia, CDC Habitat, Batigère, Toit et Joie, RLF

Bobigny (93008) : OPH de Bobigny, Seine Saint Denis Habitat, Logirep, Emmaus Habitat, Seqens, Clésence, 3F, ICF Habitat La Sablière, RATP Habitat

Bondy (93010) : Bondy Habitat, 3F, ICF Habitat La Sablière, Seine Saint Denis Habitat, Antin Residences, CDC Habitat, IRP, Foncière Logement, Batigere

Le Bourget (93013) : CDC Habitat, Seqens, 3F,

Clichy-sous-Bois (93014) : Seine Saint Denis Habitat, Batigère, 3F , Logirep, Seqens, Toit et Joie, Domnis

Coubron (93015) : Toit et Joie (<50 logements), 3F(<50 logements), Seqens (<50 logements)

La Courneuve (93027) : Plaine Commune Habitat, Seine Saint Denis Habitat, Seqens, IRP, CDC Habitat, RIVP, Novigere, Toit et Joie, Vilogia, Espacil, 3F, 1001 Vies Habitat

Drancy (93029) : OPH de Drancy, ICF Habitat la Sablière, Seine Saint Denis Habitat, 3F, Vilogia, CDC Habitat

Dugny (93030) : Seine Saint Denis Habitat, CDC Habitat, Toit et Joie, 3F, Seqens, Clésence

Épinay-sur-Seine (93031) : Seqens, Clésence, Seine Saint Denis Habitat, Plaine Commune Habitat, ICF Habitat La Sablière, Novigere, CDC Habitat, 1001 Vies Habitat, SEM d’Epinay sur Seine, Espacil, Antin Residences, RLF

Gagny (93032) : 3F, CDC Habitat, Seqens, ICF Habitat La Sablière, Logirep, Toit et Joie

Gournay-sur-Marne (93033) : 3F, Antin Résidences, Foncière Logement (< 50 logements)

L’Île-Saint-Denis (93039) : Semiso, Plaine Commune Habitat, 3F, Logirep, Seine Saint Denis Habitat

Les Lilas (93045) : Seine Saint Denis Habitat, Seqens, 3F, Vilogia, 1001 Vies Habitat, RATP Habitat, CDC Habitat, Pierres et Lumières

Livry-Gargan (93046) : 1001 Vies Habitat, Seqens, Antin Résidences, Seine Saint Denis Habitat, 3F, CDC Habitat, Immobilière du Moulin Vert, Logirep, Erilia, RATP Habitat

Montfermeil (93047) : Seine Saint Denis Habitat, 3F, Batigère

Montreuil (93048) : Montreuil Habitat, CDC Habitat, 3F, Logirep, 1001 Vies Habitat, Erigere, RIVP, Seqens, Freha (Emmaus Habitat), Valophis, Antin Residences, RSF, RATP Habitat, Foncière Logement, Habitat Social Français (RIVP), RLF

Neuilly-Plaisance (93049) : CDC Habitat, Novigere, Batigère, Seqens, Antin Residences

Neuilly-sur-Marne (93050) : Seine Saint Denis Habitat, Seqens, Seminoc, CDC Habitat, ICF Habitat, La Sablière, Batigere, 3F, Antin Residences, Logirep, Emmaus Habitat, RLF

Noisy-le-Grand (93051) : 3F, Emmaus Habitat, CDC Habitat, Seqens, Batigère, Antin Residences, Seine Saint Denis Habitat, Logirep, RLF, Valophis, Toit et Joie, Espace Habitat Construction, RATP Habitat, IRP

Noisy-le-Sec (93053) : 3F, SEM de Noisy le Sec, Logirep, Seine Saint Denis Habitat, ICF Habitat La Sablière, Clésence, RLF, Toit et Joie

Pantin (93055) : Pantin Habitat, Seine Saint Denis Habitat, Seqens, 1001 vies, 3F, Vilogia, CDC Habitat, ICF Habitat La Sablière, RATP Habitat, Erilia, Batigere, Foncière Logement

Les Pavillons-sous-Bois (93057) : Seine Saint Denis Habitat, 3F, Seqens, RATP Habitat, ICF Habitat La Sablière, 1001 Vies, Logirep, Toit et Joie, CDC Habitat

Pierrefitte-sur-Seine (93059) : Plaine Commune Habitat, CDC Habitat, RATP Habitat, Seine Saint Denis Habitat, 3F, Pierres et Lumières, Logistart, Espace Habitat Construction, Clésence

Le Pré-Saint-Gervais (93061) : Seine Saint Denis Habitat, Seqens, 3F, CDC Habitat, Pierres et Lumières, Espace Habitat Construction, Antin Residences, 1001 Vies Habitat, Toit et Joie

Le Raincy (93062) : CDC Habitat, 3F, Seine Saint Denis Habitat

Romainville (93063) : Seine Saint Denis Habitat, Batigère, 3F, Domnis, Seqens, CDC Habitat, Antin Residences, Vilogia, Erigere, Toit et Joie

Rosny-sous-Bois (93064) : Logirep, CDC Habitat, Seine Saint Denis Habitat, ICF Habitat La Sablière, 3F, Seqens, Clésence

Saint-Denis (93066) : Plaine Commune Habitat, Logirep, CDC Habitat, 3F, Seqens, RLF, Clésence, Espacil, Antin Résidences, Paris Habitat, Toit et Joie, 1001 Vies Habitat, Vilogia, Valophis, RATP Habitat, Foncière Logement, ICF Habitat La Sablière, IRP

Saint-Ouen-sur-Seine (93070) : Semiso, Seine Saint Denis Habitat, Seqens, 3F, Antin Residences, Foncière Logement, Vilogia, ICF Habitat La Sabliere, 1001 Vies Habitat, Paris Habitat, CDC Habitat, Immobilière du Moulin Vert, RATP Habitat, Novigere

Sevran (93071) : 3F, Logirep, CDC Habitat, Batigère, Antin Residences, Vilogia, Toit et Joie, Espace Habitat Construction, ICF Habitat La Sablière, 1001 Vies Habitat, SEMIPFA, OPH d’Aulnay sous Bois

Stains (93072) : Seine Saint Denis Habitat, 3F, CDC Habitat, IRP, Plaine Commune Habitat, Clésence, Seqens, RATP Habitat, Espacil, Erigere

Tremblay-en-France (93073) : SEMIPFA, CDC Habitat, Vilogia, Logirep, 1001 Vies Habitat, Toit et Joie, Seqens

Vaujours (93074) : 1001 Vies habitat, Seqens, 3F, CDC Habitat (< 50 logements)

Villemomble (93077) : OPH de Villemomble, ICF Habitat la Sablière, 3F, Foncière Logement, Erilia

Villepinte (93078) : CDC Habitat, 3F, Seqens, Seine Saint Denis Habitat, Antin Residences, Toit et Joie, Clésence

Villetaneuse (93079) : Seqens, Plaine Commune Habitat, Seine Saint Denis Habitat, ICF Habitat La Sablière, 3F, Clésence

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* Les bailleurs sociaux inclus dans la présente liste gèrent au moins 50 logements dans la commune concernée. Ils ont été classés par nombre de logements gérés et par ordre décroissant. Les données sont publiques et ont été obtenues sur le site demande-logement-social.gouv.fr

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Dans le cadre d’un projet de logement social, l’équilibre économique de l’opération repose sur les revenus locatifs attendus par le bailleur sur 50 voire 60 ans. Les niveaux de loyers sociaux applicables sont donc appréhendés dès la phase amont par le développeur et vont déterminer le niveau d’investissement possible par un bailleur. Dans le cadre d’une VEFA sociale, les loyers applicables conditionneront donc le montant d’acquisition du bailleur. Comprendre comment se fixent les loyers en logement social permet de limiter les erreurs d’appréciation lors du montage. Selon les loyers applicables, deux opérations en apparence similaires peuvent conduire à des valorisations très différentes.

Les revenus locatifs d’un bailleur résultent de la combinaison d’un loyer de base et de deux coefficients de majoration principaux liés à la localisation du projet et son architecture.

1. Le loyer de base, un loyer réglementé

Le loyer de base est défini par la réglementation. Il est publié et actualisé chaque année par le ministère. Il varie en fonction du financement du logement (PLAI, PLUS ou PLS) et du secteur dans lequel se situe le projet. Deux zonages existent en fonction des financements (PLAI/PLUS et PLS). Néanmoins, le principe reste le même : plus le contexte immobilier de la zone est tendu, plus le loyer maximum sera important.

Le tableau suivant récapitule les loyers correspondant pour chaque financement selon le secteur :

Pour chaque opération de logement social, ces financements peuvent (voire doivent selon les contextes) être mixés. Dans certains territoires, on peut en effet retrouver une obligation minimale de 30% de PLAI, ou encore d’un maximum de 30% de PLS.

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Zoom sur les financements PLAI/PLUS/PLS

En France, il existe trois grandes catégories de logements sociaux. Elles permettent de cibler des publics différents en termes de revenus et de leur proposer ainsi des loyers adaptés à leurs ressources :

• Le PLAI : Prêt Locatif Aidé à l’Insertion. Il est destiné à un public à très faibles revenus et propose les loyers les plus bas. Il est parfois qualifié de logement « très social ».
• Le PLUS : Prêt Locatif à Usage social : Le logement social standard et historique. C’est par rapport à lui que sont définis les deux autres catégories.
• Le PLS : Prêt Locatif Social : contrairement à sa dénomination, le PLS est un logement social pour des locataires aux revenus plus modérés. Certains considèrent que c'est la première version du logement dit intermédiaire.

Le détail des plafonds de ressources 2020 par catégorie est disponible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869

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2. Un coefficient de majoration ne s’appliquant qu’aux logements PLUS / PLAI : les « marges locales »

Ce coefficient vient sanctionner des qualités propres au projet (proximité avec les transports en commun, performances environnementales, logements traversants, etc.). L’atteinte de ces critères, qui restent facultatifs, permettent au bailleur de majorer les loyers appliqués au sein de son opération. Toutefois, afin de ne pas majorer davantage les plus hauts loyers du logement social et de limiter les effets cumulatifs de ces critères, ceux-ci doivent respecter un plafond (le plus souvent 15%) et surtout ces marges locales ne s’appliquent pas aux logements financés en PLS.

Ces critères sont définis localement par les services déconcentrés de l’état. Ainsi chaque année ces services publient la liste des majorations possibles.

3. Un coefficient architectural ou typologique : le coefficient de structure

En sus des marges locales, un coefficient complémentaire vient s’appliquer. Ce coefficient, à la formule de calcul complexe s’intitule coefficient de structure mais sa logique est simple. Il a pour fonction de tenir compte de la taille moyenne des logements de l’opération en majorant les loyers des petits logements et de modérer les loyers des logements de grandes surfaces. Le graphique suivant montre l’impact de la surface moyenne par logement sur la valeur de ce coefficient.

4. Synthese

La capacité d’investissement d’un bailleur social dans une opération immobilière (en maîtrise d'ouvrage directe ou en VEFA) dépend principalement des revenus locatifs estimés et notamment :

1. du type de financement des logements sociaux et de la localisation du projet
2. des caractéristiques inhérentes au projet (comme la performance environnementale)
3. de la surface utile moyenne

Un prochain article visera à détailler les autres financements possibles d’une opération de logement social (subventions, fonds propres, etc.)

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Pour en savoir plus sur les loyers, retrouvez ici l'intégralité de l'avis des loyers 2020 : http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/avis_loyers_2020_cle121429.pdf

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La loi SRU a marqué une inflexion dans la politique urbaine française. Adoptée le 13 décembre 2000, elle contient plusieurs mesures phares qui influencent encore la pratique de l’aménagement urbain aujourd’hui. La mesure la plus emblématique de cette loi est contenue dans l’article 55 qui impose un seuil minimal de logements sociaux par commune.

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Un seuil de logements sociaux à 25% pour la plupart des communes en zones tendues

La règle générale est la suivante : Les communes de plus de 3 500 habitants (1500 dans l’agglomération parisienne) et appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants doivent disposer de 25 % de logement social d’ici 2025.

Des subtilités existent en fonction de la taille de la ville principale de l’agglomération ou des dynamiques démographiques mais restent de l’ordre de l’exception.

De même, certaines communes peuvent être exemptées de ces obligations, l’idée étant que cette obligation se concentre sur les territoires sur lesquels la demande de logement social est avérée. On retrouve par exemple les communes exemptées en IDF au lien suivant .

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Un point de vigilance : quel type de logements sont comptabilisés dans ce décompte

Ne sont comptabilisés de manière pérenne que les logements sociaux : PLS, PLAI, PLUS et logement en bail réel solidaire (BRS).

Les autres logements apparentés au logement social sont comptabilisés pour une durée limitée.

• Les logements sociaux vendus à leur occupant pour une durée maximale de 10 ans
• Les logements en PSLA (prêt social location accession) ne sont valables dans les décomptes que pendant 5 ans.
• Les logements en usufruit locatif social ne sont comptabilisés pour leur part que durant la période d’usu-fruit.

Enfin, le logement locatif Intermédiaire n’est jamais comptabilisé dans ce décompte.

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Communes concernées, soumises ou carencées ?

Chaque année, les services de l’État procèdent à un inventaire contradictoire avec les communes concernées pour déterminer le taux de logements sociaux. En fonction de ce taux, une commune peut être dite concernée, déficitaire ou carencée.

1. Si la commune est concernée par la loi SRU mais atteint le seuil demandé, elle est alors dite concernée mais en règle avec ses obligations SRU
2. Si la commune est concernée par la loi SRU et n’atteint pas le seuil demandé, elle est alors déficitaire.

Les communes déficitaires se voient alors prélever annuellement une somme proportionnelle à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal. A cela s’ajoute une obligation de rattrapage qui doit lui permettre d’atteindre le taux légal en 2025.

1. Dans le cas où, sur plusieurs années consécutives, ces objectifs de rattrapages ne sont pas respectés, le préfet peut sanctionner la commune (selon la situation de la commune et les contraintes locales). La commune est alors dite carencée et fait l’objet d’un arrêté de carence.

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Les conséquences opérationnelles

Les communes déficitaires et carencées se voient également infliger des contraintes opérationnelles sur les opérations contenant du logement social.

• Pour les communes déficitaires : Chaque opération de logement social se doit de comprendre une part minimale de 30% de logement très social (c’est-à-dire du PLAI) et une part maximum de 30% de PLS.

Ceci est également valable sur la part de logement social au sein d’une opération mixte.

• Pour les communes carencées : Outre les pénalités administratives infligées à la commune (majoration forte des amendes), chaque opération (et non plus seulement celles de logement social) doit comporter 30% de PLUS-PLAI.

Cette différence est de taille : Elle signifie qu’en commune carencée, chaque opération mixte contenant du logement libre et social devra proposer un minimum de 30% de logements sociaux en PLUS et PLAI. Il ne sera pas possible de proposer du PLS dans les 30% de logements sociaux. Comme l’article sur les niveaux de loyers et le lien avec la valorisation l’expliquait, cette obligation a un impact fort sur les niveaux de valorisations que le bailleur pourra proposer.

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Quel impact sur les valorisations ?

Dans le cas d’une ville en règle avec ses obligations SRU, le bailleur pourra proposer une part non négligeable de PLS et donc proposer une valorisation plus importante lors de l’achat du terrain ou d’une VEFA.

Dans le cas d’une commune déficitaire SRU, le bailleur social pourra au mieux proposer une programmation contenant au maximum 30% de PLS et au minimum 30% de PLAI.
Sa valorisation maximale se verra déprécier d’environ 25% par rapport à une ville en règle avec ses obligations

Dans le cas d’une commune carencée, le bailleur ne pourra proposer que du PLUS PLAI.
Sa valorisation pourra alors chuter de 25% supplémentaire par rapport à une ville seulement soumise SRU.

Ceci explique un phénomène apparaissant contre intuitif pour certains. Les communes en zones tendues étant les plus attractives, mais aussi celles respectant le moins souvent les obligations SRU, les valorisations proposées peuvent parfois s’avérer très faibles par rapport aux attentes du promoteur (pour une VEFA) ou un propriétaire foncier.

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La VEFA sociale, on en parle peu dans la presse et encore moins aux diners de famille! VEFA ONLINE a recensé deux articles qui proposent une mise en perspective historique des VEFA sociales, on vous les relaie :

- article 1 "La VEFA HLM un succès indéniable qui suscite des controverses" de Sylvain Guerrini, Sandrine Torredemer Et Olivier Dupré

- article 2 "Le logement social produit par les promoteurs immobiliers privés. L'émergence d'une coopération déséquilibrée entre bailleurs sociaux et promoteurs" de Anne Laure Jourdheuil : https://journals.openedition.org/metropoles/5409

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